三四線城市土地市場已成為品牌開發(fā)商爭奪的主戰(zhàn)場。

　　用相對冷清來形容今年的土地市場，似乎已成定局。在大中城市，雖然進入9、10月的傳統(tǒng)推地旺季，但頻繁掛牌的土地仍未激起開發(fā)商們的太多興趣。長沙土地市場底價成交、流拍現(xiàn)場不斷出現(xiàn)。

　　而三四線城市卻生機四起。9月15日，湖北孝感在武漢推介地塊，萬科、碧桂園、金地等多家品牌開發(fā)商悉數(shù)到場；8月16日，湖南臨澧縣安福鎮(zhèn)面積為86畝的王家河地塊，則以1.295億元的價格被當?shù)匾晃煌顿Y商拿下。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，雖然入市的土地同比增長，但開發(fā)商們對拿地大都持謹慎態(tài)度。"資金比較緊張是一方面，另外就是未來幾年的房地產(chǎn)市場的政策前景仍不清晰，以高價拿地還是不太合適。"

　　冷：大中城市地塊多以底價成交

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年1至8月，全國10大重點城市中，除了深圳、廣州、南京、上海4個城市的土地成交量超過去年同期外，其他城市均出現(xiàn)下滑。

　　伴隨成交量下滑的，是土地大多開始出現(xiàn)"賣不起價"的情形。數(shù)據(jù)顯示，8月份全國住宅類用地平均溢價率，僅為10%。

　　9月15日，武漢第11次土地拍賣會，上、下午兩場拍賣會均以不到一個小時的時間草草結(jié)束，32幅地塊最終2幅流拍24幅以底價成交。9月16日，濟南成交成功出讓的11幅地塊有10幅以底價成交。

　　在長沙，雖然于9月20日、9月23日掛牌的7幅地塊，以超過40億元的起價給市場帶來了積極信號，但不少業(yè)內(nèi)人士對此并不十分看好。"之前的地塊大部分都是底價賣出，9月份雖然暫未出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，但這種可能性還是存在。"一位業(yè)內(nèi)人士甚至預計，土地市場整體邁入底價時代的趨勢，有可能讓目前的調(diào)控政策遭遇觸底。

　　熱：三四線城市成主戰(zhàn)場

　　樓市調(diào)控的不放松，讓一線城市的金貴地塊成為"燙手山芋"。在城市化進程加快的催促步伐中，不同規(guī)模和資金持有水平的房企，開始較為一致地轉(zhuǎn)向三四線，甚至更小的城市。湖南臨澧縣拍出近1.3億元地塊就是例子。

　　數(shù)據(jù)也佐證了開發(fā)商們的拿地布局趨勢。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全國50強開發(fā)商中，已經(jīng)有近40家布局三四線城市，并在這些城市實現(xiàn)了土地儲備2萬余公頃。一份報告顯示，今年上半年三四線城市在減少推出經(jīng)營性用地的同時，卻意外出現(xiàn)了累計成交地塊增加的情況。

　　一線品牌開發(fā)商進軍三四線城市的腳步邁得更早、更快。2010年，萬科在三線城市的新增土地儲備量就已超過二線城市；目前恒大已布局的62個城市中，三四線城市占比超過6成；碧桂園進駐湖南8年，就已扎根寧鄉(xiāng)、瀏陽、湘潭、張家界和郴州等縣市。

　　"得三四線城市者得天下。"中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強的這句話，或許是房企開始瓜分三四線城市土地"肥肉"的恰當解釋。"政策調(diào)控是直接原因，它把買賣雙方的資金流從一二線城市趕到三四線城市。"業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)濟較為活躍的地方縣市的土地市場將頻現(xiàn)亮點。

　　信心原因多于資金原因？

　　世聯(lián)地產(chǎn)湖南公司市場部經(jīng)理聶雄峰坦言，目前長沙住宅用地市場"非常萎靡"。"要么以底價成交，要么就流拍，更沒有出現(xiàn)搶地現(xiàn)象，工業(yè)用地出讓比較多。"

　　而對于接下來長沙的土地市場，不少專家也略顯悲觀。"除了西邊和南邊會出讓一些土地外，今年的土地供應應該不會有太大變化了。"一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　聶雄峰與記者采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士一致認為，開發(fā)商對接下來幾年后市情況的不確定，是土地市場遭遇"寒流"的主要原因。"雖然整體的資金情況不太好，但拿地本身并不需要多少錢，主要是后續(xù)的投入。"聶雄峰分析，出現(xiàn)資金問題的只是一部分房企，或者是一些企業(yè)有地但沒有資金去開發(fā)。

　　此前不久，方興地產(chǎn)備受矚目的梅溪湖國際新城建設，也因拋出20%的股權（7.5億元）引入中建地產(chǎn)，而被業(yè)內(nèi)人士看作是明智之舉。方興方面表示，此舉并非出于資金考慮。業(yè)內(nèi)人士表示，方興引入中建后將開發(fā)周期縮短為6到8年，主要是為了降低單兵操作的市場風險。

　　專家觀點

　　目前，從全國范圍來看，土地交易市場出現(xiàn)一定程度的下滑，處于降溫期間但未到底價時代。因為在中國目前人均土地面積偏少的背景下，土地是絕對稀缺資源，在供小于求的市場局面下，大多數(shù)時候總是會以高于價值的價格實現(xiàn)使用權利轉(zhuǎn)移。

　　近幾年，長沙樓市一直處于飛速發(fā)展的過程中。在城市規(guī)劃、經(jīng)濟增長、基礎設施建設完善等利好因素下，長沙城市價值不斷提升，土地價值必然也會與之匹配。無論是外地還是本地開發(fā)商，都視長沙為"奶酪"，紛紛投身于此。無米哪來飯，無地哪來樓？于是，長沙的土地交易呈現(xiàn)"井噴"，在需求旺盛的背景下，供不應求的境況使得土地價格也節(jié)節(jié)攀升，樓面均價從2008年到2011年三年期間已經(jīng)翻番。

　　在拿地的企業(yè)中，外地開發(fā)商如萬科、保利、恒大、北辰、綠地、碧桂園、中鐵等，本土的如長房、宜居等等，都表明各路房企對長沙樓市持續(xù)看好?？梢钥吹?，在過去的幾年中，激烈的競爭已經(jīng)將長沙土地市場炒得火熱。在這樣的背景下，2011年，國家的樓市調(diào)控政策為長沙土地市場實現(xiàn)了降溫。種種抑價措施直接減少了投資房產(chǎn)的利潤空間，也影響了房企對高價拿地的信心。長沙市國土資源局網(wǎng)掛系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，土地掛牌出讓宗數(shù)、面積出現(xiàn)大幅下降，土地用途基本以工業(yè)用地為主，住宅用地及商業(yè)用地少有成交。盡管長沙7月份掛牌出讓出現(xiàn)了3204元/平方米的歷史最高純住宅用地樓面單價，但整體拿地熱情仍處于降溫狀態(tài)。

　　從目前情況可以看到，一二線城市土地市場基本已經(jīng)出現(xiàn)可供應土地偏少、土地價格基本較高、利潤空間小的局面，所以無論是從地方經(jīng)濟發(fā)展還是從企業(yè)本身長遠發(fā)展來考慮，開始介入三四線城市土地市場是非常重要的。因為誰擁有了大量優(yōu)質(zhì)土地，誰就將擁有更高的戰(zhàn)略高度和更多的市場話語權。從這個角度來看，三四線城市的確已經(jīng)成為品牌開發(fā)商的主戰(zhàn)場。